סקירת שוק הנדל”ן בהרצליה פיתוח והסביבה:

הרצליה פיתוח נחשבת לסביבה היקרה ביותר בארץ וזאת מאחר שמחירי הנדל”ן למגורים נקבעים על פי שני קריטריונים עיקריים: קרבה לים וקרבה למרכז. הרצליה פיתוח מעניקה למתגוררים בה את השילוב של שני המרכיבים החשובים האלה.

בשלוש השנים האחרונות עלו מחירי הנכסים בהרצליה פיתוח כתוצאה ממספר גורמים. שיפור המצב הכלכלי בישראל יצר דרישה לשיפור רמת הדיור ורבים המגיעים לרכוש בהרצליה פיתוח אינם רק בעלי דירות המעוניינים לעבור לבית על קרקע, אלא אף כאלה המחליפים בית על קרקע שאינו קרוב לים או שאינו קרוב למרכז הארץ בבית יותר יקר באזורנו.

גורם נוסף הוא תושבי חוץ – בעיקר מצרפת, בלגיה, אנגליה וארה”ב – המגיעים עם תקציבים מכובדים, מי על מנת לעלות לארץ, מי על מנת לרכוש בית נופש, ומי על מנת להשקיע בישראל.
המיתון העולמי שהחל באוקטובר 2008 לא פסח גם על הנדל”ן בישראל ובהרצליה פיתוח אך גרם לירידת מחירים קטנה יחסית. ירידה זו נעצרה לפני כמה חודשים וכעת מורגשת בשוק יציבות הן בכמות העסקאות והן ברמת המחירים, אשר מלכתחילה הייתה גבוהה.

גורמים הקובעים את מחיר הנכס:

מיקום-

פחות נחשב- שורות ראשונות בסמיכות לכביש החוף (כביש ת”א – חיפה)
רגיל- רחובות ראשיים בתוך השכונה: מדינת היהודים, הנשיא, וינגייט, קרן היסוד.
טוב – רחובות שקטים מזרחה לרחוב הנשיא.
טוב מאד – רחובות שקטים מערבה לרחוב הנשיא
מצוין – הרחובות גלי תכלת, האשל, קפלן, בן אליעזר, הקידמה, חבצלת השרון, המעפילים, שזר ולוי אשכול. על פי תכנית בניין עיר קיימת מיגבלה ברוב השטחים של רחובות אלו המאפשרת בניית בית אחד בלבד על דונם. תכנית זו הופכת את אזור זה לבעל צפיפות נמוכה ובשל כך ובשל קרבתו לים הוא נחשב לדרגת המיקום העליונה בהרצליה פיתוח –

גודל הנכס-

בגלל מחירי הקרקע הגבוהים ניתן למצוא הבדלי מחיר משמעותיים לגבי הבדלי גודל לא משמעותיים. רוב המגרשים בהרצליה פיתוח הם בני 400-500 מ”ר או 1000 מ”ר. נדיר למצוא מגרשים ששטחם 600-800 מ”ר, מגרשים אלה מבוקשים יותר ומחיריהם גם הם יקרים יותר (לא יחסית) לאחרים.
מחיר המגרש מהווה בדרך כלל בין 70%-80% מערכו הכולל של הנכס כולל הבית (תלוי כמובן ברמת הבנייה והגימור ובגיל של הבית).

גיל הבית-

עד 8 שנים – נחשב כבית חדש.
8-15 שנים – זקוק לטיפול קוסמטי או לשיפוץ.
15-30 שנים- זקוק לשיפוץ טוטאלי.
30 שנה ומעלה – אמור להיהרס בחלקו או כולו.

מיקום הבית על המגרש-

האם הוא משאיר מקום לגינה או לבריכה או לשניהם?
האם הגינה היא דרומית (חשופה לשמש) או צפונית (מוצללת)?
האם הבית הוא קדמי (פונה לרחוב) או אחורי (הגישה אליו דרך הקידמי)?
בית אחורי ברחוב ראשי מהווה יתרון.

האם הבית הוא בודד או דו –

שלא כמו שרוב האנשים חושבים בטעות בית דו הוא יתרון גדול כי ניצול המגרש הוא הרבה יותר טוב והגינה תהיה תמיד יותר גדולה.