סקירת שוק הערכת שווי הבית על ידי שמאי:

לפעמים סירובו של בעל הנכס לקבל את הערכתם של המתווכים נובע מהתדמית הירודה שיש לו על העוסקים במקצוע זה (ולפעמים גם בצדק). על פי תדמית זאת מטרתו של המתווך היא לנקוב בהערכה נמוכה על מנת להבטיח לעצמו עסקה מהירה ורווח קל. לאלה שאינם סומכים על מקצועיותו של מתווך זה או אחר הייתי ממליץ להיעזר בהערכת שמאי שעלותה אינה גבוהה ביחס לעלות הנכס, והוא נתפש כנקי מאינטרסים. הערכת שמאי היא ללא ספק גם כלי עבודה טוב בידי המתווך המטפל בנכס שכן באמצעותו ניתן להתמודד עם הצעות לא ראויות בעת המשא ומתן.

בתהליך הערכת שווי בית בהרצליה פיתוח יש לקחת בחשבון שני גורמים עיקריים – המגרש והמבנה. הערכת שוויו של מגרש קלה יותר כי היא פונקציה של מחיר מ”ר לפי המיקום. מלבד כמה גורמים הנותנים למגרש נקודות זכות או חובה מעטות (כיוון, פרופורציות ומגבלות) הרי חישוב מחיר המגרש הוא מתמטי בעיקרו. לא כן הערכת שווי המבנה הקיים על המגרש. מאחר והקונים הפוטנציאליים של נכס מתייחסים למבנה כל אחד על פי העדפותיו הרי שבית אחד יכול להיות בעל ערך רב לקונה מסוים ובעל ערך מועט לקונה אחר. מכאן שלא ניתן להעריך שווי בית באופן מוחלט אלא לקבוע שווי ערך שהוא בטווח מחירים מסוים. בית חדש קל יותר להערכה מאשר בית לשיפוץ. האחרון מקבל את ערכו רק לאחר שהקונה הפוטנציאלי מזמין אדריכל או משפץ, הנותנים הערכת עלות השיפוץ על פי דרישותיו של הקונה.

הקושי בהערכת שווי הנכס מצוי בעיקר בקטגורית הביניים – בית שאינו ישן במיוחד (10-20 שנים) שמצבו טוב והוא שמור ברמה גבוהה, אך לעומת זאת אינו עונה על דרישות תרבות הדיור העכשווית החל מבחינת חלוקת השטחים, מיקום חדרי השינה, גובה התקרות, וכלה בגודל המטבח, גודל חדר ההורים, סלון שאינו מואר מספיק ועיצוב פנים המפגר ב 10-20 שנה אחרי העיצוב העדכני למאה ה 21. בית כזה שנחשב בתקופת בנייתו למפואר וגם כיום הוא ראוי למגורים ללא שיפוץ, יכול לקבל חוות דעת של אדריכל שהשינויים הדרושים בו לצורך הפיכתו לבית מודרני וחדיש יעלו יותר מאשר בניית בית חדש על המגרש. חוות דעת כזו המחייבת את הריסת הבית הישן למרות איכויותיו, יכולה לגרום לבעל הבית שבץ לב, שכן במקרה זה הוא חייב להשלים עם המצב שבו ערך הנכס שלו במקרה זה שווה לערך המגרש בלבד.

בשנים עברו לא הקפידו אדריכלים על ניצול מקסימלי של השטח. היות ומחיר הקרקע היום הוא יקר הרי ניצול השטח כיום הוא בראש מעייניו של הבונה ורק בגין נתון זה יש לפעמים להרוס בית על מנת לתקן את מיקומו על המגרש. לחילופין יש באפשרותו של בעל הנכס להמתין ללקוח אשר הבית בנתוניו הקיימים או בשינויים קלים יתאים לו, אבל המתנה זו יכולה להיות ארוכה ולהסתיים בכך שאחרי שנה או יותר הוא נאלץ להשלים עם רוע הגזירה.