במאמר זה ברצוננו לטפל בהערכת שווי הנכס ובתחילתו של תהליך המכירה, כולל ניתוח סוגי המוכרים והתייחסותם לתהליך זה. ראשית תהליך המכירה של נכס היא כאשר בעליו מזמין מתווך או מספר מתווכים להתרשם מן הנכס ולאמוד את ערכו. אין בהזמנה מעין זו כל ערובה שבעל הנכס יסכים לקבל את דעתו של המעריך – נהפוך הוא.
קביעת שווי הנכס שלך בהרצליה פיתוח
הפער בין מוכר הנכס לרוכש:
כמעט בכל המקרים סבור בעל הנכס שערכו של הנכס שלו ("הבייבי שלו") הוא גבוה באופן משמעותי ממה שנאמר לו על ידי המתווכים. יש אומנם מתווכים שיגידו לבעל הנכס את מה שהוא רוצה לשמוע או יסכימו לקבל את הערכתו וזאת מהסיבה שהם רוצים לקבל את הטיפול בנכס. אשר לגבי הסיכוי למכור את הנכס למרות הפער בין ציפיות בעל הנכס לבין מחירי השוק הריאליים – דיה לצרה בשעתה. אני הייתי ממליץ להימנע מלקחת את שירותיהם של מתווכים כאלה שכן האמת לגבי מחירו של נכס חזקה יותר מכל הערכה של מתווך אינטרסנט.
המחיר המבוקש על ידי בעל הנכס מבוסס בדרך כלל על המחירים המבוקשים על ידי בעלי נכסים אחרים בשכונה. אין באפשרותו של בעל הנכס לדעת כמה זמן הנכסים האלה כבר מוצעים למכירה בשוק ואינם נמכרים בגלל המחיר המבוקש על ידי בעליהם. כמו כן לא תמיד הוא מודע למחיר בו נמכר נכס זה או אחר – מחיר המבטא את מחיר השוק – ולא תמיד בעל נכס שמכר את ביתו מספר את האמת לגבי המחיר שקיבל. הסיבה לכך שבעל הנכס מציג מחיר הגבוה משמעותית ממחיר השוק נובעת בין היתר בגלל הצפייה לפגוש את הקונה המושיע שישלם לו את המחיר הגבוה בגלל שהוא התאהב בבית. המשפט החוזר אצל בעלי בתים רבים בתחילת תהליך המכירה הוא "אני צריך בסך הכול קונה אחד".
הערכת שווי הבית על ידי שמאי:
לפעמים סירובו של בעל הנכס לקבל את הערכתם של המתווכים נובע מהתדמית הירודה שיש לו על העוסקים במקצוע זה (ולפעמים גם בצדק). על פי תדמית זאת מטרתו של המתווך היא לנקוב בהערכה נמוכה על מנת להבטיח לעצמו עסקה מהירה ורווח קל. לאלה שאינם סומכים על מקצועיותו של מתווך זה או אחר הייתי ממליץ להיעזר בהערכת שמאי שעלותה אינה גבוהה ביחס לעלות הנכס, והוא נתפש כנקי מאינטרסים. הערכת שמאי היא ללא ספק גם כלי עבודה טוב בידי המתווך המטפל בנכס שכן באמצעותו ניתן להתמודד עם הצעות לא ראויות בעת המשא ומתן.
בתהליך הערכת שווי בית בהרצליה פיתוח יש לקחת בחשבון שני גורמים עיקריים – המגרש והמבנה. הערכת שוויו של מגרש קלה יותר כי היא פונקציה של מחיר מ"ר לפי המיקום. מלבד כמה גורמים הנותנים למגרש נקודות זכות או חובה מעטות (כיוון, פרופורציות ומגבלות) הרי חישוב מחיר המגרש הוא מתמטי בעיקרו. לא כן הערכת שווי המבנה הקיים על המגרש. מאחר והקונים הפוטנציאליים של נכס מתייחסים למבנה כל אחד על פי העדפותיו הרי שבית אחד יכול להיות בעל ערך רב לקונה מסוים ובעל ערך מועט לקונה אחר. מכאן שלא ניתן להעריך שווי בית באופן מוחלט אלא לקבוע שווי ערך שהוא בטווח מחירים מסוים. בית חדש קל יותר להערכה מאשר בית לשיפוץ. האחרון מקבל את ערכו רק לאחר שהקונה הפוטנציאלי מזמין אדריכל או משפץ, הנותנים הערכת עלות השיפוץ על פי דרישותיו של הקונה.
הקושי בהערכת שווי הנכס מצוי בעיקר בקטגורית הביניים – בית שאינו ישן במיוחד (10-20 שנים) שמצבו טוב והוא שמור ברמה גבוהה, אך לעומת זאת אינו עונה על דרישות תרבות הדיור העכשווית החל מבחינת חלוקת השטחים, מיקום חדרי השינה, גובה התקרות, וכלה בגודל המטבח, גודל חדר ההורים, סלון שאינו מואר מספיק ועיצוב פנים המפגר ב 10-20 שנה אחרי העיצוב העדכני למאה ה 21. בית כזה שנחשב בתקופת בנייתו למפואר וגם כיום הוא ראוי למגורים ללא שיפוץ, יכול לקבל חוות דעת של אדריכל שהשינויים הדרושים בו לצורך הפיכתו לבית מודרני וחדיש יעלו יותר מאשר בניית בית חדש על המגרש. חוות דעת כזו המחייבת את הריסת הבית הישן למרות איכויותיו, יכולה לגרום לבעל הבית שבץ לב, שכן במקרה זה הוא חייב להשלים עם המצב שבו ערך הנכס שלו במקרה זה שווה לערך המגרש בלבד.
בשנים עברו לא הקפידו אדריכלים על ניצול מקסימלי של השטח. היות ומחיר הקרקע היום הוא יקר הרי ניצול השטח כיום הוא בראש מעייניו של הבונה ורק בגין נתון זה יש לפעמים להרוס בית על מנת לתקן את מיקומו על המגרש. לחילופין יש באפשרותו של בעל הנכס להמתין ללקוח אשר הבית בנתוניו הקיימים או בשינויים קלים יתאים לו, אבל המתנה זו יכולה להיות ארוכה ולהסתיים בכך שאחרי שנה או יותר הוא נאלץ להשלים עם רוע הגזירה.
Prices
Important: Please note that in spite of the fact that prices are sometimes quoted in dollars the final payment will have to be in Shekels, Unless the owner agrees to receive a money transfer from foreign currency bank account to his foreign currency bank account. In case of payment by shekels you should take into consideration the expense of the bank fee for converting your foreign currency into Shekels.
Prices in Herzliya Pituach real estate are determined by many factors:
1. location:
- Lowest level location is the strip along the Tel Aviv – Haifa highway (Highway no.2)
- Low level location – 4 main streets of Herzliya Pituach (usually more noisy than others):Medinat Hayehudim, Hanasi, Wingate and Keren Hayesod.
- Better location – quiet streets east of Hanasi st. ( 8-20 minutes walk to the beach)
- Good location – quiet streets west of Hanasi st. (2-8 minutes walk to the beach)
- Prime location – the streets Galei Techelet, Ha'eshel, Kaplan, havazelet Hasharon, Hama'apilim, Ben Eli'ezer, Hakidma.
On most of these streets, only one house can be build on 1000 sq/mtrs plot unlike 2 houses in the rest of Herzeliya Pituach. It is therefore less dense and is considered more exclusive location.
2. Size of the plot and the house
The value of the plot in most of the cases is 70-80% of the property price (dependant on the house standard).
3. Age of the house
- Up to 8 years – considered a new house.
- 8-15 years – needs cosmetic or partial renovation.
- 15-30 years – needs total renovation (water and electricity installations, kitchen, bathrooms, doors, windows, tiles etc.).
- 30 years+ – to be partially or totally demolished.
4. Position of the house on the plot
- Does it leave space for garden, pool or for both?
- Does it have garden, south (sunny) or in the north (lot of shade) of the built area?
- Is it a front house or back house – most of the houses in Herzliya are built 2 houses on one plot of 1000 sq/mtrs – one in the front (close to the street) and the other in the rear part – some like it one way and other like it the other way. A back house on a main street is considered a better house.
הגורמים הפסיכולוגיים במכירת נכס
הרבה גורמים פסיכולוגיים משפיעים על בעל הנכס בתחילת תהליך מכירתו:
יש בעלי בתים שאוהבים מאד את הנכס שלהם ("אני בניתי אותו ב 10 אצבעותיי") והיחס שלהם למחיר הוא יותר אמוציונלי מאשר עסקי.
יש בעלי בתים שכל כך משוכנעים לגבי הערך המופרז שהם מייחסים לביתם ומסרבים להרבה הצעות סבירות או נמוכות מעט. לאחר תקופה מסתבר שלמרות שחרב בית המשפט והנושים הייתה מונחת על צווארם הם המשיכו לסרב להצעות ובסופו של דבר הנכס נמכר על ידי כונס במחיר הרבה יותר נמוך מההצעות שסורבו. גם כאן הגורם הדומיננטי הוא הגורם האמוציונלי.
יש בעלי בתים שהצהרת הפתיחה שלהם בעת הכנסת הבית למכירה לשוק היא "אני אמכור רק אם אקבל מחיר ….". ברור שאם הם לא יקבלו את המחיר המצופה הם לא ימכרו, ואם המחיר המצופה הוא גבוה משמעותית ממחיר השוק הרי שלפנינו בית המוגדר כבית למכירה אבל בפועל הוא אינו למכירה.
להערכתי יותר ממחצית "וילות למכירה בהרצליה פיתוח" הוילות למכירה בהרצליה פיתוח הן לא למכירה בגלל תג המחיר שלהם ואם נבחן אותם אחד אחד יתברר גם שהתקופה בה הם מוגדרים כבתים למכירה היא בת 1-4 שנים.
יש נכסים שזוג הבעלים אינם תמימי דעים ביניהם לגבי המכירה או לגבי התמורה הרצויה, עובדה שגם היא מקשה על מכירת הבית. יש נכסים הנמכרים על ידי מספר יורשים אשר גם הם אינם תמימי דעים לגבי המחיר שיש לדרוש.
העובדה שמתווכים כאלה או אחרים הסכימו לקחת על עצמם את הטיפול במכירת ביתכם במחיר חלומותיכם אינה מצביעה בהכרח על כך שהם גם ימכרו את הנכס במחיר המבוקש.
מספר טיפים למוכרים נכס בהרצליה פיתוח:
אל תבחרו מתווך לפי גובה העמלה שהוא גובה אלא על פי התוצאות המוכחות שלו במכירה.
מכירה מוצלחת מותנית ביחסי אמון שישררו ביניכם לבין המתווך המטפל בנכס שלכם.
אל תחליטו על המכירה לפני שהתייעצתם תחילה עם מתווך לגבי נתוני השוק ולגבי שיקולים שונים הנוגעים למכירה אותם רצוי לקחת בחשבון טרם ההחלטה.אל תכנסו להליך המכירה לפני שנפלה אצל כל בעלי הנכס החלטה למכור. אם מכירת הנכס שלכם תלויה בהליך נוסף כמו רישום בטאבו, ביצוע צו ירושה וכו', דאגו להשלים את ההליכים החסרים לפני הכניסה להליך המכירה.
אם המכירה קשורה גם בהליך של רכישת נכס חלופי או תלויה בה, החליטו קודם כל מה ברצונכם לבצע לראשונה. אל תשלו את עצמכם כי ניתן לבצע מכירה ורכישה בו זמנית. הדבר יכניס אתכם ברוב המקרים לאי יכולת ביצוע או לסיטואציות מסוכנות מבחינה משפטית.<
רצוי לבדוק בעירייה האם קיימת חבות לתשלום מסים או היטלים על הנכס המוצע למכירה, וזאת על מנת למנוע הפתעות ולהקדים טיפול בטעון טיפול.
רצוי לוודא שאין בבית כל חריגות בנייה – גם כאלה שאינכם מודעים להן או שירשתם מבעל הנכס הקודם – ואם קיימות מה המשמעות שלהן הן מבחינת הרישוי והן מבחינת המיסוי. אם לא תעשו זאת במועד יעשה זאת עורך הדין של הקונים, וזה יכול לפגוע במימוש העסקה.
רצוי לבחור עו"ד שילווה אתכם, הן בהכנת הנכס למכירה והן בכל התהליכים הכרוכים בחוזה המכירה. מומלץ לבחור עו"ד לא על פי קרבתו המשפחתית, או גובה שכר הטרחה שלו, אלא לבחור עו"ד אשר עיסוקו הבלעדי הוא בתחום הנדל"ן. עו"ד כזה עשוי לחסוך לכם הרבה מאד כספים בהליך המכירה, וניסיונו עשוי לעזור לכם במניעת התפוצצות העסקה
